北京常营豪宅市场遭遇寒流！龙湖长楹天街西区房价暴跌24.2%
刚需买房到底该等还是该冲？北京常营不少业主最近心里都没底。就拿保利嘉园一号院来说，2022 年这儿房价最高到过 5.31 万元 /㎡，可到 2025 年 8 月，均价直接跌到 3.17 万元 /㎡，算下来跌幅有 40.3%。要是 2022 年高位买了这儿的房子，现在想卖，不仅比 2022 年亏了不少，连 2017 年 4.54 万元 /㎡的价格都赶不上，虽说比 2014 年 2.37 万元 /㎡还有 33.9% 的涨幅，但较 2017 年高位也回落了 29.9%，这落差确实让人难接受。
不光是保利嘉园一号院，常营板块其他几个小区也没好到哪儿去。万象新天一区 2022 年峰值 6.19 万元 /㎡，2025 年 8 月跌到 4.09 万元 /㎡，跌幅 33.9%；北京新天地二期从 2022 年 5.78 万元 /㎡跌到 3.93 万元 /㎡，跌幅 32%；就连板块里的高端盘，龙湖长楹天街西区和常楹公元，也分别从高点跌了 24.2% 和 23.8%，不过这俩跌幅已经是板块里最小的了。
从整个常营板块来看，2025 年 8 月二手房成交了 128 套，比 2024 年 8 月的 186 套少了 31.2%，比 2025 年 7 月的 145 套也少了 11.7%，明显是买方市场，业主想涨价基本没可能。而且这两年常营还陆续有新盘入市，像 2025 年 5 月开的朝观天珺，还有 6 月开的金茂满耀，到 8 月这俩项目去化率也就 35% 和 28%。新盘户型更贴合刚需，比如朝观天珺的 70㎡小三居，单价还比周边二手房低 5%-8%，对二手房确实有冲击，不过目前看冲击还不算特别大。
其实不只是北京常营，全国很多城市的刚需盘价格都在降。2025 年 8 月，全国百城 90㎡以下的新建刚需盘均价 1.24 万元 /㎡，比去年同期跌了 5.8%，环比也跌了 0.3%；二手刚需盘均价 1.19 万元 /㎡，同比跌 6.5%，环比跌 0.4%。就说天津津南八里台的碧桂园领秀海，8 个月跌了 19.6%；武汉东西湖的华润二十四城，从 2025 年 1 月 1.35 万元 /㎡跌到 8 月 1.08 万元 /㎡，跌幅 20%；成都双流的蓝光圣菲悦城，通勤到天府广场大概 1 小时，今年 3 月到 8 月也跌了 19.6%。
有人说 “品质越高抗跌性越强”，这话有一定道理，但也不是绝对的。像天津和平区的融创星河和平印，作为核心地段高端盘，8 个月才跌 8.3%，确实抗跌；可要是高端盘在配套差的地方，说不定还没核心地段的刚需盘抗跌。常营能有现在的表现，主要是因为配套还不错，地铁 6 号线半小时到国贸，还有龙湖长楹天街和朝阳医院，生活、通勤都方便，所以 32% 左右的平均跌幅，比北京二手房 22.3% 的累计跌幅（2022 年 8 月到 2025 年 8 月）就多一点，作为近郊刚需板块算中等偏上了。
不过常营的次新二手房虽然跌幅比 7 月收窄了，从 0.8% 降到 0.5%，但还没出现明确的止跌信号。而且 2025 年多地都优化了刚需购房政策，比如提高公积金贷款额度、降低首付比例，可对近郊刚需盘提振效果有限。另外，现在全国首套房贷利率降到了 3.45%，是 2019 年以来最低的，有机构说这可能会让刚需盘跌幅收窄，但也有机构警告，近郊刚需盘要是配套跟不上，还得接着跌。
这里要说明一下，之前提到的 “保利嘉园一号院业主王女士”，其实是为了体现刚需业主的普遍情况模拟的场景，不是真实具体的人。还有人说 “常营二手房价格回到 2017 年水平就会止跌”，目前没看到中指研究院、贝壳研究院这些权威机构的专家这么说，这个观点缺乏权威依据，大家参考的时候要多留意。
对于想在常营买房的刚需来说，现在得好好琢磨琢磨。要是新盘比二手房便宜 10% 以上，又在核心通勤圈，那可以看看新盘；要是二手房业主愿意让价 15%，房子是次新、户型也好，也能考虑。但千万别想着 “抄底”，毕竟现在常营二手房还没止跌，全国刚需盘跌幅也没稳定。而且买近郊刚需盘，得关注区域人口流入、产业规划这些长期因素，别只看短期价格下跌就盲目入手。
另外，虽然常营板块整体在跌，但也有个别优质房源有相对优势，比如龙湖长楹天街西区，因为离地铁和商业中心近，2025 年 8 月成交量还比 7 月涨了 5%。所以大家买房的时候，不能只看板块整体情况，也得关注单个小区甚至单套房源的具体情况，多对比、多观察，才能做出更合适的选择。
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